Comprendre vos flux de trésorerie locatifs
7 min de lecture · 20 fév. 2025
La majorité des propriétaires ne connaissent pas leur vrai rendement. Revenus bruts moins dépenses réelles — le résultat peut surprendre. Voici comment calculer et optimiser vos flux de trésorerie.
Revenus vs rendement brut
Le rendement brut se calcule simplement : (loyers annuels ÷ prix d'achat) × 100. Mais ce chiffre ne tient pas compte des dépenses. Un duplex à 400 000$ générant 30 000$ de loyers affiche un rendement brut de 7,5% — mais une fois les taxes, assurances, entretien et vacance locative déduits, le rendement net peut tomber à 3-4%.
Les dépenses souvent oublié
Les propriétaires sous-estiment systématiquement : la vacance locative (prévoir 5% des revenus), l'entretien courant (prévoir 1% de la valeur du bien par an), les frais de gestion, les réparations majeures (toiture, fondations, systèmes mécaniques), et les frais juridiques en cas de litige. Construire un fonds de réserve de 5-10% des loyers est essentiel.
L'analyse avant achat
Avant d'acheter un immeuble, modélisez trois scénarios : optimiste (pleine occupation, loyers au marché), réaliste (5% de vacance, dépenses normales) et pessimiste (10-15% de vacance, réparation majeure l'an 1). Si le scénario pessimiste génère encore un flux positif, l'investissement est solide. Si non, revoyez le prix ou l'offre.
Identifier les logements déficitaires
Dans un portefeuille de plusieurs unités, certains logements peuvent drainer vos finances sans que vous le réalisiez. Des loyers en dessous du marché, des dépenses d'entretien élevées ou une mauvaise localisation peuvent transformer un actif en passif. Domely vous donne une vue par logement de vos flux nets, pour agir où ça compte.
Domely calcule vos flux de trésorerie nets en temps réel, par logement et par portefeuille.
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